Erhaltungsaufwendungen fremdvermieteter Immobilien
Der Bundesfinanzhof hat mit einem Urteil vom 13. März 2018 (IX R 22/17) entschieden, dass die über die mehrere Jahre verteilten Erhaltungsaufwendungen des Nießbrauchers nach seinem Tod wegfallen. Somit kann der Erbe der Immobilie, die noch ausstehenden Erhaltungsaufwendungen nicht als Werbungskosten im Rahmen seiner Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung abziehen.
Bedeutung des Nießbrauchs
Zivilrechtlich ist der Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) das Recht, Nutzung aus einer Sache oder aus einem Recht zu ziehen. Das Konzept wird häufig in Anspruch genommen, wenn Familienmitglieder Immobilien schon zu Lebenszeiten an ihre Nachfolgen übertragen möchten. Zwar wird ein neuer Eigentümer der Immobilie ins Grundbuch eingetragen, allerdings sichern die Nießbrauchsnehmer sich weiterhin die Einkünfte aus der Immobilie.
Mit Hilfe so einer Gestaltung soll das Vermögen steuergünstig übertragen werden und nicht voll der Erbschafts- und Schenkungssteuer unterliegen.
Erhaltungsaufwendungen
Nach dem Erwerb einer Immobilie oder langjährigem Besitz fallen oftmals umfangreiche Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen an. Solche Aufwendungen fallen unter den Erhaltungsaufwand und können folglich voll abgesetzt werden. Sie mindern den Überschuss aus Vermietung und Verpachtung.
Fällt ein hoher Erhaltungsaufwand zur Renovierung der Immobilie an, welcher die jährlichen Einkünfte enorm übersteigt, kann dieser gem. § 82b Abs.1 Satz 1 EStDV – abweichend von § 11 Abs. 2 EStG progressionsglättend auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden. Zudem muss das Gebäude überwiegend zu Wohnzwecken dienen und darf nicht zum Betriebsvermögen gehören.
Folgen bei Tod des Nießbrauchers
In Folge des Todes des Nießbrauchers können die vom Nießbraucher zuvor getragenen und über mehrere Jahre verteilten Erhaltungsaufwendungen nicht mehr steuerlichen geltend gemacht werden und als Werbungskosten von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Die nicht verbrauchten Erhaltungsaufwendungen nach § 82b EStDV im Jahr des Todes können in voller Höhe beim Nießbraucher abgezogen werden, aber nicht beim Eigentümer.
Für eine Überleitung der Erhaltungsaufwendungen ist laut § 82b Abs. 1 EStDV keine ausdrückliche Regelung vorhanden. Zudem schreibt der § 11d Abs. 1 Satz 1 EStDV vor, dass weder eine direkte noch eine analoge Anwendung der noch ausstehenden Erhaltungsaufwendungen für einen interpersonellen Übergang möglich sei. Insbesondere würde ein Übergang auch dem Einkommenssteuergesetz zugrundeliegenden Prinzip der Individualbesteuerung widersprechen.
Gemäß § 1061 Satz 1 BGB erlischt der Nießbrauch mit dem Tod des Nießbrauchers und der bereits eingetragene Eigentümer tritt anstellte des Nießbrauchers in die Rechte und Pflichten des andauernden Mietverhältnisses ein laut § 1056 Abs. 1 i. V. m. §566 Abs. 1 BGB.
Noch Fragen?
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