Unrichtige Steuerausweise in übernommenen Mietverträgen

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 5. Dezember 2024 entschieden, dass ein Grundstückserwerber nicht für unrichtige Steuerausweise in übernommenen Mietverträgen haftet.

Hintergrund

In der Praxis treten Veräußerungen von Gewerbeimmobilien regelmäßig auf. Dabei behalten die mit dem Voreigentümer abgeschlossenen Mietverträge weiterhin Gültigkeit. Im betreffenden Sachverhalt enthielt der bisherige Mietvertrag unzutreffend den Zusatz, dass die Miete zzgl. 19% Mehrwertsteuer berechnet wird.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Das Umsatzsteuergesetz sieht grundsätzlich vor, dass die Vermietung von Grundstücken und Gebäuden umsatzsteuerfrei ist. Der Vermieter hat unter bestimmten Voraussetzungen jedoch die Möglichkeit zur Umsatzsteuerpflicht zu optieren. Dies hat z.B. den Vorteil, dass der Eigentümer Vorsteuern aus der Herstellung oder aus Instandhaltungsmaßnahmen geltend machen kann. Voraussetzung ist jedoch, dass der Eigentümer an einen anderen Unternehmer vermietet, der das Objekt für dessen Unternehmen nutzt und es ausschließlich für Umsätze verwendet bzw. zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. In diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet eine ordnungsgemäße Rechnung im Sinne des Umsatzsteuergesetzes zu erstellen, in der ein gesonderter Steuerausweis erfolgt. Auch ein Mietvertrag kann eine ordnungsgemäße Rechnung darstellen, wenn die Formvorschriften vollständig erfüllt sind.

Der Mieter hat in diesem Fall den Vorteil, dass er die Vorsteuern aus der Miete geltend machen kann.

Risiken

Soweit der Mieter kein Unternehmer ist, der das Objekt für sein Unternehmen für Umsätze verwendet, die zum Vorsteuerabzug berechtigen ausführt, scheidet die Möglichkeit einer Option zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung aus. Wird nun im Mietvertrag dennoch angegeben, dass die Vermietung zzgl. Umsatzsteuer erfolgt, liegt ein Fall des § 14c UStG (unrichtiger Steuerausweis) vor. Der Vermieter schuldet die zu Unrecht ausgewiesene Umsatzsteuer gegenüber dem Finanzamt während dem Mieter kein Vorsteueranspruch zusteht.

Gerichtsurteil

Der BFH hatte den Fall zu entscheiden, ob der Erwerber der Immobilie, der in die (mit unrichtigem Steuerausweis) bestehenden Mietverträge eintritt, für den unrichtigen Steuerausweis haftet.

Nach Ansicht des BFH ist der Grundstückserwerber nicht Steuerschuldnerin nach § 14c Abs. 1 Satz 1 UStG, da

• Die unrichtige Rechnung nicht auf den Namen des leistenden Unternehmers lautet.
• Der Grundstückserwerber nicht an der Erstellung der Rechnung mit unrichtigem Steuerausweis mitgewirkt hat oder ihm die Ausstellung anderweitig nach den für Rechtsgeschäfte geltenden Regelungen, zu denen auch das Recht der Stellvertretung gehört, zuzurechnen ist
• Der in § 566 Abs. 1 BGB geregelte Eintritt des Erwerbers in ein bestehendes Mietverhältnis dient nach der Rechtsprechung des BGH dem Schutz des Mieters. Seine Rechte und Pflichten sollen auch gegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks erhalten bleiben.
• Als Ausnahmevorschrift ist § 566 Abs. 1 BGB eng auszulegen und nur anzuwenden, soweit der mit ihr bezweckte Mieterschutz dies erfordert. Daher kommt es nicht in Betracht, § 566 Abs. 1 BGB als Zurechnungsnorm zu verstehen, die einen vom Voreigentümer veranlassten unrichtigen Steuerausweis dem Grundstückserwerber oder -ersteher zurechnet.
• Zum einen dient eine Steuerschuldentstehung nach § 14c Abs. 1 Satz 1 UStG nicht dem Mieterschutz. Zum anderen gehört ein unrichtiger Steuerausweis nicht zu den Vermieterrechten und -pflichten, auf deren Übergang diese Vorschrift gerichtet ist.

Zusammenfassung und Ausblick

Eine Inanspruchnahme für einen unrichtigen Steuerausweis kommt nur in Betracht, wenn Umsatzsteuerbeträge selbst im eigenen Namen unrichtig ausgewiesen werden. Ein vom Voreigentümer veranlasster unrichtiger Steuerausweis kann dem Grundstückserwerber auch nicht nach § 566 Abs. 1 BGB zugerechnet werden.

Hiermit ist jedoch keine Entscheidung für den Fall verbunden, in dem die Vermietung umsatzsteuerpflichtig erfolgt und der Mieter nach der Veräußerung des Grundstücks den Vorsteuerabzug begehrt. Ob der mit dem Veräußerer abgeschlossene Mietvertrag in Zusammenschau mit den Belegen über die laufenden – an den Erwerber gerichteten – Mietzahlungen die formellen Anforderungen an den Vorsteuerabzug erfüllt und/oder ob der Vorsteuerabzug trotz einer eventuell fehlenden ordnungsgemäßen Rechnung aufgrund der Erfüllung der materiellen Anforderungen dennoch zu gewähren ist, bleibt damit weiter offen.