Sonderabschreibungen für den Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG): Chancen, Voraussetzungen und steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten
Der Mietwohnungsneubau ist ein zentraler Baustein zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums in Deutschland. Mit § 7b Einkommensteuergesetz (EStG) werden gezielte steuerliche Anreize in Form von Sonderabschreibungen geschaffen, um Investitionen in neue Wohnungen zu fördern. Diese ermöglichen Eigentümern die Anschaffungs- oder Herstellungskosten über vier Jahre zusätzlich zur regulären Abschreibung steuerlich geltend zu machen. Dabei sind spezifische Voraussetzungen zu beachten, insbesondere hinsichtlich der Bauantragsfristen, der Baukostenobergrenzen sowie der langfristigen Nutzung der Wohnungen.
Rechtliche Voraussetzungen und zeitliche Fristen
Die Sonderabschreibung kann nur in Anspruch genommen werden, wenn die Wohnungen aufgrund eines Bauantrags oder einer Bauanzeige errichtet wurden, die in einem der folgenden Zeiträume gestellt wurden: zwischen dem 31. August 2018 und dem 31. Dezember 2021 beziehungsweise zwischen dem 31. Dezember 2022 und dem 30. September 2029. Dabei dürfen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten bestimmte Höchstgrenzen je Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten (3.000 Euro bzw. 5.200 Euro). Für Wohnungen, die nach dem zweiten Zeitraum errichtet werden, gelten besondere Anforderungen, wenn sie in einem als „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeitsklasse zertifizierten Gebäude liegen.
Steuerliche Rahmenbedingungen und Rückabwicklung
Die Bemessungsgrundlage der Sonderabschreibungen sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, gedeckelt auf maximal 2.000 Euro bzw. 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, abhängig von der jeweiligen Förderkategorie. Die Sonderabschreibung kann bis zu 5 % jährlich über vier Jahre zusätzlich zur regulären Abschreibung in Anspruch genommen werden. Voraussetzung ist, dass die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sowie in den folgenden neun Jahren ununterbrochen entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet wird. Eine Rückgängigmachung der Sonderabschreibungen erfolgt bei Verstößen gegen diese Bedingungen, etwa bei vorzeitiger Veräußerung ohne steuerpflichtigen Gewinn, Nutzung zu anderen Zwecken oder Überschreiten der Baukostenobergrenzen.
Darüber hinaus ist die Förderung an die Einhaltung der EU-De-minimis-Verordnung gebunden, welche die Höhe staatlicher Beihilfen an Unternehmen begrenzt und somit eine kumulative Überförderung verhindern soll.
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