Reform der Grundsteuer beschlossen

Das Bundesverfassungsgericht hat das bisherige Grundsteuerrecht für verfassungswidrig erklärt und eine gesetzliche Neuregelung spätestens zum 31. Dezember 2019 angeordnet. Die Reform der Grundsteuer hat die Bundesregierung am 21. Juni 2019 beschlossen.

Ziel der gesetzlichen Neuregelung

Das neue Grundsteuer- und Bewertungsrecht soll verfassungskonform und möglichst unbürokratisch umsetzbar ausgestaltet werden, damit die Grundsteuer als verlässliche Einnahmequelle der Kommunen erhalten bleibt. Das heutige dreistufige Verfahren – Bewertung, Steuermessbetrag, kommunaler Hebesatz – bleibt erhalten. Die Bewertung der Grundstücke nach neuem Recht erfolgt erstmals zum 1. Januar 2022. Die heutigen Steuermesszahlen werden so abgesenkt, dass die Reform insgesamt aufkommensneutral ausfällt. Die Gemeinden erhalten die Möglichkeit, für unbebaute, baureife Grundstücke einen erhöhten Hebesatz festzulegen. Diese sogenannte „Grundsteuer C“ soll dabei helfen, Wohnraumbedarf künftig schneller zu decken.

Details zur Neuregelung hat die Bundesregierung ausführlich auf ihrer Webseite dargestellt

Definition Grundsteuer

Erhoben wird die Grundsteuer auf den Grundbesitz, also Grundstücke und Gebäude. Gezahlt wird sie grundsätzlich von den Eigentümerinnen und Eigentümern. Im Falle der Vermietung kann die Grundsteuer über die Betriebskosten auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden. Neben Wohngrundstücken unterliegen auch gewerblich genutzte Grundstücke und Flächen in der Land- und Forstwirtschaft der Grundsteuer.

Warum ist eine Reform der Grundsteuer erforderlich?

Die bisherige Berechnung der Grundsteuer basiert auf Jahrzehnte alten Grundstückswerten (den sog. Einheitswerten): Im Westen werden die Grundstücke auf Grundlage ihres historischen Werts aus dem Jahr 1964 bewertet. In den ostdeutschen Ländern sind die zugrunde gelegten Werte sogar noch älter, sie beruhen auf Feststellungen aus dem Jahr 1935. Diese Einheitswerte werden mit einem einheitlichen Faktor, der sog. Steuermesszahl, und anschließend mit dem sog. Hebesatz multipliziert. Während die Bundesregierung die Steuermesszahl festlegt, wird der Hebesatz – und damit letztlich die Höhe der Grundsteuer – von den Kommunen selbstständig beschlossen.

Da sich die Werte von Grundstücken und Gebäuden seit 1964 bzw. 1935 sowohl im Westen wie im Osten sehr unterschiedlich entwickelt haben, kommt es aktuell zu gravierenden steuerlichen Ungleichbehandlungen, die nach Ansicht des Verfassungsgerichts nicht zu rechtfertigen sind. Im Ergebnis haben sich die Grundsteuerzahlungen von den tatsächlichen Werten der Immobilien entkoppelt.

Zukünftige Ermittlung der Grundsteuer

Die Grundsteuer berechnet sich auch zukünftig in drei Schritten: Wert x Steuermesszahl x Hebesatz.

Schritt 1: Berechnung des Grundbesitzwertes – wesentliche Faktoren sind der jeweilige Wert des Bodens (Bodenrichtwert) und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete, die u.a. von der sog. Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde abhängt. Weitere Faktoren sind die Grundstücksfläche, Immobilienart und das Alter des Gebäudes. Die Einordnung der Gemeinden in Mietniveaustufen wird vom Bundesfinanzministerium auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamtes über die Durchschnittsmieten in allen 16 Bundesländern erfolgen. In 15 von 16 Ländern sind die Einzelfaktoren über das sog. System BORIS bereits einsehbar.

Schritt 2: Ausgleich der Wertsteigerungen, die im Vergleich von den aktuellen zu den seit 1935 bzw. 1964 nicht mehr aktualisierten Werten entstanden sind. Dazu wird die sog. Steuermesszahl, die für die Berechnung der Grundsteuer wichtig ist, etwa auf 1/10 des bisherigen Werts, das heißt von 0,35% auf 0,034 % gesenkt. Außerdem soll der soziale Wohnungsbau sowie kommunales und genossenschaftliches Wohnen weiter, auch über die Grundsteuer, gefördert werden.

Schritt 3: Anpassung der Hebesätze durch die Kommunen: Sollte sich in einzelnen Kommunen das Grundsteueraufkommen wegen der Neubewertung dennoch verändern, besteht für sie die Möglichkeit, ihre Hebesätze anzupassen und so dafür zu sorgen, dass sie insgesamt nicht mehr Grundsteuer einnimmt als vor der Reform. Die Kommunen haben ein entsprechendes Vorgehen bereits zugesagt – denn eine Erhöhung der Grundsteuer anlässlich der verfassungsrechtlich gebotenen Neuregelung wäre politisch nicht vermittelbar.

Die neue Grundsteuer C

Insbesondere in Ballungsgebieten besteht ein erheblicher Wohnungsmangel. Die damit verbundene Entwicklung der Werte der Grundstücke wird vermehrt dazu genutzt, baureife Grundstücke als Spekulationsobjekt zu halten. Grundstücke werden teilweise nur aufgekauft, um eine Wertsteigerung abzuwarten und die Grundstücke anschließend gewinnbringend wieder zu veräußern.

Diese Spekulation mit Bauland verhindert, dass dringend benötigter Wohnraum entsteht. Künftig sollen Gemeinden für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen können, wenn auf diesen keine Bebauung erfolgt. Diese sog. Grundsteuer C verteuert damit die Spekulation und schafft finanzielle Anreize, auf baureifen Grundstücken tatsächlich auch Wohnraum zu schaffen.

Noch Fragen?

Haben Sie noch weitere Fragen zur Reform der Grundsteuer oder sind Sie von der Neuregelung betroffen? Hierzu beraten wir Sie gern ausführlich.