Steuerfreiheit für private Veräußerungsgewinne nach § 23 EStG

Grundstücke und Gebäude, die innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist liegen, jedoch gleichzeitig zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden, können unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei veräußert werden. Mit Schreiben vom 17. Juni 2020 konkretisiert das Bundesfinanzministerium den Ausnahmetatbestand bei privaten Veräußerungsgeschäften.

Regelfall für die Besteuerung privater Veräußerungsgewinne

Die Veräußerung einer Immobilie erfolgt steuerfrei, sofern sich das Grundstück oder das Gebäude länger als 10 Jahre im Privateigentum des Verkäufers befindet (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Es handelt sich dabei um die sogenannte Spekulationsfrist, die mit dem Datum des Kaufvertrages beginnt. Wird die Frist unterschritten, unterliegt der Verkaufsgewinn der Besteuerung.

Ausnahmeregelung: Eigene Wohnzwecke

Wird die Immobilie hingegen zu eigenen Wohnzwecken genutzt, bestehen gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG zwei Ausnahmetatbestände:

Veräußerungsgewinne unterliegen nicht der Besteuerung, sofern die Immobilie über den gesamten Zeitraum von der Anschaffung oder Fertigstellung bis zum Verkauf durchgehend für eigene Wohnzwecke genutzt wurde. Immobilien, die im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, sind ebenfalls von der Spekulationsfrist ausgenommen. Entscheidend dafür, ist die ununterbrochene Nutzung zu eigenen Wohnzwecken über einen Zeitraum von drei Kalenderjahren.

Mit Schreiben vom 17. Juni 2020 wurde die zweite Ausnahmevorschrift durch das Bundesfinanzministerium nochmals konkretisiert. Dabei ist es ausreichend, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung zumindest am 1. Januar, im Vorjahr dauerhaft und im zweiten Jahr vor dem Verkauf mindestens am 31. Dezember zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Wird das Wirtschaftsgut im Veräußerungsjahr nach der Eigennutzung vermietet, ist dieser Umstand nicht schädlich. Jedoch führen vorübergehende Fremdvermietungen sowie Leerstand im Vorjahr der Veräußerung zu einer Besteuerung des Veräußerungsgewinns.

Fazit

Mit den Befreiungsmöglichkeiten des § 23 EStG schafft der Gesetzgeber die Möglichkeit, Immobilien, die für private Wohnzwecke bestimmt sind, vor Erfüllung der 10-jährigen Spekulationsfrist steuerfrei zu veräußern.

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