Weitere Rechtssicherheit bei Instandhaltungsaufwendungen von Vermietungsobjekten nach Erwerb
Seit dem kürzlich veröffentlichten BFH-Urteil vom 13. März 2018 haben Steuerpflichtige eine höhere Planungssicherheit für anstehende Instandhaltungsmaßnahmen und deren steuerliche Abzugsfähigkeit. Bei Anschaffung einer Immobilie unterliegen nicht erwartete Kosten zur Wiederherstellung eines zeitgemäßen Zustands dieser Prüfung und werden nicht generell zum Sofortabzug zugelassen. Dies gilt auch, wenn der Erwerber diese Schäden als „verdeckte Mängel“ im Erwerbszeitpunkt nicht kannte, sofern sie bei Anschaffung bereits vorhanden oder „angelegt“ waren.
Bisherige Rechtsprechung des BFH
Grundsätzlich unterliegen alle Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb von drei Jahren nach Erwerb einer Immobilie bei Überschreitung von 15 % der Anschaffungskosten der Immobilie einer Aktivierungspflicht (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
Aufwendungen können somit steuerlich nicht sofort als Betriebsausgaben oder Werbungskosten, sondern stattdessen erst im Rahmen der jährlichen Abschreibungen des Gebäudes berücksichtigt werden. Gründe, Anlass der Maßnahmen oder Kenntnis etwaiger Mängel bei Erwerb sind unerheblich.
Von diesem Grundsatz ausgenommen sind Aufwendungen für die Erweiterung von Gebäuden und Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Nach der bisherigen BFH-Rechtsprechung werden auch Aufwendungen für Instandsetzungsmaßnahmen aufgrund von Mängeln, die bei Erwerb der Immobilie weder vorhanden noch „angelegt“ waren, sondern nachweislich erst durch mutwilliges Verhalten Dritter verursacht worden sind, zum sofortigen Abzug zugelassen.
Streitfrage im aktuellen BFH-Urteil
Im Urteilsfall hatten Eheleute eine bereits vermietete Wohnung angeschafft. Im Anschluss an den Erwerb wurden innerhalb von drei Jahren Instandhaltungsaufwendungen vorgenommen, deren Nettobeträge mehr als 15 % der Anschaffungskosten der Immobilie betrugen. Das zuständige Finanzamt qualifizierte diese Kosten überwiegend zu anschaffungsnahen Aufwendungen um und berücksichtigte diese lediglich im Wege der Gebäudeabschreibung. Gegen diese Auffassung legten die Steuerpflichtigen Einspruch sowie anschließend Klage vor dem niedersächsischen Finanzgericht ein, da ihrer Ansicht nach durch den plötzlichen Tod der Mieterin nur kurze Zeit nach dem Erwerb der Wohnung Aufwendungen entstanden sind. Diesen Umstand hätten sie nicht zu vertreten. Der Fall sei vergleichbar mit dem Urteilsfall des BFH vom 9. Mai 2017 (Aufwendungen zur Beseitigung von Schäden, die nach Anschaffung durch schuldhaftes Handeln eines Dritten verursacht werden, sind sofort als Werbungskosten abziehbar). Das FG wies die Klage ab, woraufhin die Eheleute Revision beim BFH einlegten.
Entscheidung des BFH mit Urteil vom 13. März 2018
Der BFH hat im o.g. Streitfall entschieden, dass die Revision der Kläger als unbegründet zurückzuweisen ist. Das niedersächsische Finanzgericht hat zutreffend entschieden, dass im Streitfall anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen, die lediglich im Rahmen der Abschreibung berücksichtigt werden können. Grund hierfür ist, dass die Steuerpflichtigen ausschließlich Renovierungsarbeiten durchgeführt haben, die durch den langjährigen vertragsgemäßen Gebrauch der Immobilie entstanden sind. Es wurde nicht versucht nachzuweisen, dass die beseitigten Schäden erst nach Erwerb eingetreten sind und durch schuldhaftes Verhalten der Mieterin verursacht wurden. Durch die aus Sicht der Kläger unvermuteten Instandhaltungsmaßnahmen wurde lediglich der zeitgemäße Zustand wiederhergestellt und dabei übliche, durch eine vertragsgemäße Nutzung der Wohnung entstandene Mängel beseitigt. Soweit hier auch „verdeckte“, also den Klägern im Rahmen des Erwerbs verborgen gebliebene Mängel behoben wurden, sind auch die hierfür angefallenen Aufwendungen den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen.
Bewertung des aktuellen Urteils
Steuerpflichtige sollten bei der Planung der Durchführung von Instandsetzungsarbeiten innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb einer Immobilie immer die Grenze von 15 % der Anschaffungskosten im Blick behalten. Bei einer ungewollten Überschreitung entfällt der i.d.R. gewünschte Sofortabzug der Renovierungskosten.
Für sich betrachtet ist es nachteilig, dass lt. BFH Kosten zur Wiederherstellung eines zeitgemäßen Zustands nicht generell als Sofortaufwand gelten. Jedoch setzt das aktuelle Urteil die bisherige Rechtsprechung zu anschaffungsnahen Herstellungskosten konsequent fort. Steuerpflichtige erhalten somit wichtige Rechtssicherheit bei der Planung zukünftiger Maßnahmen und deren steuerlicher Auswirkungen.
Noch Fragen?
Haben auch Sie in zeitlichem Zusammenhang mit dem Erwerb einer vermieteten Immobilie nennenswerte Renovierungsaufwendungen durchgeführt oder geplant? In diesem Fall sollte die aktuelle Rechtsprechung zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten beachtet werden, damit der volle steuerliche Abzug Ihrer Kosten soweit möglich gewährleistet ist.
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